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博鱼体育万科随园嘉树:已经「失利」的养老社

  博鱼体育app博鱼体育app博鱼体育app2023 年 10 月 14 日,在冯叔的带领下,「未来之路——地产 Plus 赋能营」一行赴万科良渚文化村进行了参观考察,实地走进了享誉全国的小镇人居典范。其中,作为社区养老的杭州样本、被誉为「中国养老社区里程碑」的随园嘉树,给同学们留下了深刻的印象。

  为此,风马牛地产研究院通过对随园嘉树一、二期的实地考察及资料研讨,本篇案例将以随园嘉树为主角,简要讲述项目的发展历史、运营思路和商业模式,来解答「随园嘉树为何成为后来者争相模仿学习的榜样」这个问题。

  大家都知道,中国推行的养老模式主要为9073,即90%的老年人由家庭自我照顾,7%享受社区居家养老服务,3%享受机构养老服务。近几年还兴起了嵌入式养老、候鸟式养老和田园式养老等。在7%的社区居家养老中,大体有三种运营模式,即持续照料社区(CCRC)、活力退休社区(AARC)和退休村。

  这一养老住区概念来源于美国,直译为持续照料社区,即通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。换言之, CCRC 能够同时满足自理老人、半护理老人和全护理老人的居住需求和服务需求。

  在随园项目中,万科养老团队引进了国际先进的CCRC模式并将其本土化打造,还成为后来者争相模仿学习的榜样。

  大家对于万科自然是很熟悉的,国内头部的地产开发商。这些年,万科的定位由「三好住宅供应商」、「城市配套服务商」再到「城乡建设与生活服务商」,服务经营在业务权重中逐渐升高。

  养老业务也在万科团队的一步步摸索中营造着。早在 2000 年,万科落子良渚文化村时,就立志打造 1-100岁 全龄宜居梦想小镇全部售光,仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化。

  虽然市场反应还不错,却遭到时任总裁郁亮的当头一棒,认为这是一桩「失败」的试点案例。究其原因:一是买的人都不是老人,而是 40~50 岁的中年人士,多是为父母或自己若干年养老做准备;二是在这场养老实验中,销售引流客户模式没有跳出传统房地产逻辑,养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。

  到 2014 年年底,一期 200 套房源全部完成长期租赁(一次付 15 年租金+月服务费模式)或使用权转让。2015 年,随园开园正式运营,全力聚焦租赁模式,收费内容为租金和服务费,租期分为 15 年长租和 5 年短租两种,有利于未来资产退出。2017 年底,基本住满,实现了开业 3 年线 户。

  随着万科在硬件、服务和运营方式的坚持和创新,随园嘉树体量百亩、大小合适、轻盈精致,成为万科在杭州播种下来的第一颗养老种子,逐渐生根发芽、茁壮成长。

  在国外,CCRC 一般选址在距市中心 1 小时车程、交通便利的城市周边,园内有大面积绿地植被,配备餐厅、超市、美容美发等配套服务设施,就近拥有便利的医疗资源,园内老人会结成兴趣小组。

  那么,身在良渚文化村内、由拥有地产开发和物业经验的万科打造的随园嘉树和玉鸟随园嘉树,到底是什么样子?从风马牛地产研究院的实地参观手记上可窥一斑:

  随园嘉树主要考虑三个影响因素,即环境、交通和配套,该项目隶属于万科良渚文化村,绿地遍布、树木广植,加上背靠山脉的地势起伏,风景宜人、街道整洁,如同进入了旅游度假村;位于杭州市北郊余杭区范围内,距离市区约 16 公里,有高速公路接驳;以医疗配套为例,30 分钟车程内可以到达杭州三甲医院浙江人民医院,不仅为老人开通了绿色通道,还定期安排班车接载老人去问诊开药。

  对于内部配套,随园嘉树项目中央的「金十字」养生休闲区,面积达 4500 平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,是一个专为长者营造的养老配套集群。

  尤其是全新升级的玉鸟随园嘉树,从公区延伸出来的风雨连廊连接每个组团,还配以沿廊扶手和应急报警按钮,适老化餐厅、咖啡吧、阅览室、影音室、棋牌室、健身房、台球室、理发室等等也进行了全新的视觉和功能升级。

  在社区内,还有一所极具青春活力的老年大学——常青树学院,除了设有16门固定课程外,还助力长者建立了 20 多个兴趣社团,摄影、读书、瑜伽、太极、越剧、绿植、绘画、博鱼体育官网注册书法、钢琴、模特……种类丰富,涉及范围甚广。

  对于外部配套,随园嘉树作为良渚文化村的版块之一,其周边先期已建成若干个住宅项目、度假式酒店以及良渚文化博物馆等公共设施,使得随园嘉树依托整个「大良渚」的优美环境和成熟配套,为老年公寓的打造提供了得天独厚的有利条件。

  随园嘉树老年公寓楼从老人生理、心理健康需求出发,楼间距超过常规住区 15%-30%,同时尽可能多地将卧室朝南布置,并在南向设计大进深双开间阳台,提升了采光日照、自然通风标准,方便了老人在家里接触户外的需求。

  随园嘉树的户型有一房两厅、两房两厅、三房两厅,三种户型数量配比为 5:3:2;玉鸟随园嘉树的户型则有一房两厅、两房两厅两种。笔者现场调研,根据运营机构描述,目前最受老人欢迎的是两房两厅户型。

  适老化设计是随园嘉树公寓的重点,除了常规的轮椅回转、通道宽度、安全扶手等,还有更多细节的适老化设计:比如,信报箱设置在中间高度,适合老人需求,减少下蹲;采用水循环地暖系统,运作无噪音,冬季加热更快更舒适;随处可见的紧急呼叫装置,可与工作人员取得联系,提供安全保障;阳台、卫生间使用条形地漏,全平无高差;设置直饮水,方便老人使用,避免烧水带来的安全隐患等等。

  随园嘉树的核心是服务,围绕这一内核构建园区内的一切硬软件配置,不断探索长者的身心需求,从细节着眼,提供精细化客制化的服务,例如:

  (2)365 天 24 小时 5 分钟应急响应机制。园区内随处可见紧急按钮,警铃作响,博鱼体育官网注册在 3-5 分钟内(黄金救援时间)三位工作人员必须到达报警地点:一是安全员,拿着机械钥匙;二是健康管理师,带着急救包;三是管家,负责及时找到紧急联络人。

  (3)健康管理中心则提供除治疗之外的健康咨询与服务。在医疗需求方面,博鱼体育官网注册针对紧急情况设立「5 分钟应急救援机制」,并与浙江大学医学院附属邵逸夫医院、浙江大学附属第一医院等合作,根据疾病危重程度,快速转诊转送至就近医疗机构或绿色通道合作机构;在保健需求方面,健康管理中心通过收集和评估与长者生活质量相关联的信息,提供紧急情况救助、建立健康档案、慢病管理、健康指标监测、心理干预、适老化运动干预、营养饮食调节、定期专家义诊等服务,承担了家庭医生的职责。

  (4)「应时膳食,因人定制」的餐饮理念,从安全性、营养性、丰富度、适老化四个方面进行提升。在安全性上,食坊定期对餐具、蔬菜的农药残留情况进行检测并公示;在营养性上,食坊聘请专业营养师搭配菜品,推出了二十四节气养生菜品;在丰富度上,食坊每周提供不少于 180 道的菜品,配有打分激励机制;在适老化上,食坊根据老人的身体状况进行菜品搭配及菜品定务。

  在商业模式的实践过程中,杭州万科已经探索出可复制的随园嘉树模式,已在杭州创建了 7 个医养项目,其中涵盖老年公寓 1102 套,机构床位 503 张,在住长者 1800 余位,全面满足不同长者的不同需求。

  第一个随园嘉树项目也早已实现盈利,项目入住老人平均年龄 80 岁,具有自理、高智、高富的特点,可以负担起 CCRC 所要求的入住及运营费用,受教育程度也普遍较高。多数是以健康可自理的老年人为主,需要护理的老年人一般会转至护理院。

  据悉,近半数的老年人入住前都在退休在家,他们和子女的职业以医院、房产、设计、银行、学校、政府机关、媒体居多。据 2020 年教师节期间统计,入驻随园的老年客户中,离职教师共 250 多个(浙大教师 61 名)。

  但我们也要清醒地意识到,随园嘉树的成功其实很难复制,更不能因此判断出国内中高端养老市场需求旺盛的结论。

  其一,随园嘉树虽是万科养老里程碑式的项目,还被看作养老地产成功的佼佼者,但拥有足够长平稳的运营周期,集团层面ALL in 养老战略,外加优越的地理位置、全面的社区配套、邻里式的社区文化、巨大的品牌影响力、高水平的运营能力、较低的获地价格、合适的时机选择等等因素,才能塑造这个项目的成功,且难以复制。

  其二,在养老行业有一个普遍认知:当一个项目达到运营稳定期后,很难出现颠覆性转折。从随园嘉树的表现来看,的确如此,即使面对疫情三年和激烈的市场竞争,业绩依旧稳中向好。但想要颠覆性的高增长,几乎不太可能。

  其三,养老地产的核心是项目定位和与之相对应的运营和服务,地产商可以凭借产业的关联性进驻养老领域,当解决资本问题后,运营和服务就是破题的关键,若是还用传统地产的思维去做养老地产,那项目失败的可能性大大增加。

  2. 浅析老年住宅设计——以万科随园嘉树养老公寓项目为例;贾伟;包装与设计;2021-03-15

  3. 浅议中国式CCRC养老住区建筑特点——以万科随园嘉树为例;雷治国;建筑技艺;2021-06-15

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